优客工场与WeWork的那些事

（一）众创空间如何Work

即使陷入和WeWork的的商标纷争，优客工场抢滩美国的第一站——位于洛杉矶的共享空间还是开业了。

2017年，除了登录WeWork的老巢美利坚，优客工场还干了几件大事儿：

4月，收购洪泰创新空间，拟为中小企业提供更加丰富、细分的办公服务产品。

7月，战略投资华南共享办公企业Wedo联合创业社，实现粤港澳大湾区的资源共享和优势互补。

8月，宣布完成C轮共计约12亿人民币融资。

9月，同方糖小镇正式达成战略合作，双方将互换部分股份并成立新的合资子公司。

10月，宣布与首旅如家酒店集团合作，计划依托酒店闲置空间，打造共享办品牌——随行空间，有望成为智能居住和智能办公的融合新方式。

而将优客工场以“商标非常类似，会误导消费者”告上法庭的联合办公的“鼻祖”WeWork也在风生水起地继续国际化扩张的进程。

3月，联手远洋集团，在光华路中央商务地带开辟WeWork的首个北京空间。

7月，与软银成立合资公司，负责日本WeWork的运作。

8月，战略收购新加坡的竞争对手Spacemob，力争打入东南亚市场。

如今，WeWork已经全球17个国家运营，同时还在纽约和华盛顿推出了高档公寓租房服务WeLive。

今年8月底获得软银44亿美元的融资后，WeWork公司估值高达200亿美元。收购宏泰创新中心后，优客工场估值也超12亿美元。不靠高科技，不自持资产，两只独角兽凭什么值这么多钱？

（二）卖什么：众创空间的互联网基因

优客工场的口号喊得非常文艺：让平行世界的人相互看见。

这是一个很互联网的产品价值解释，把优客工场直接定位成了一个平台，或者说，一个网络，就像创始人毛大庆说的“优客工场做的事情是重新整合办公空间，不仅仅是卖桌子，更要实现商业信息的交互。”

而WeWork的联合创始人亚当•诺伊曼(Adam Neumann)则直接把这家公司称为“实体社交网络”。他们提供的不仅仅是办公室和办公用品，而是“打造一个创造者的社群”。

这个社群怎么实现？单靠卖桌子恐怕不行。WeWork的策略是，做服务，把服务做到极致。公共场所摆着时髦的沙发和乒乓球桌，开放的厨房里堆满了24小时免费的饮料和啤酒，是WeWork的标志服务，是“努力工作，努力享乐”企业文化的体现，除了硬件方面，每个WeWork工作场所还有一个制订活动的“社群经理”，负责组织体育比赛、读书交流会，电影观赏会、品酒会或者科技研讨会。

而优客工场，是通过战略投资，培育被投企业的价值增长或资源优势，丰富优客工场整体的生态内容，增加客户粘性。与WeWork的投资业务不同，优客工场对场内企业的投资不以财务增长为主要目的，而是通过投资布局，涉足人力资源、文化传媒、知识产权保护、智能硬件、金融服务和空间设计等相关领域，选择与优客工场自身生态或者其他被投企业可以形成生态网的标的公司，产生同一产业链上的协同效应。比如2016年底战略投资知识产权服务电商平台知呱呱，完善了优客工场自身创业服务生态链条，为优客工场入驻企业开启知识产权服务直通车。

在众创空间里桌子只是一个载体；通过客户交互产生的社群效应和生态效应，才是众创空间的价值体现。WeWork两百亿美元的估值，值钱的不是160多个空间里的工位，而是遍布全球的13万会员。这些会员活跃在社区里，通过这个平台彼此分享资源，实现了跨国界的资源共享。包括优客工场，描述出海的初衷也是为了“帮助本土企业对接国际资源”。

（三）互联网与房地产有本质区别

从互联网的角度出发，如何打造一个社群类产品？

首先是要做出规模。WeWork在产品配置方面15-20%留出的是可供会员选择的临时工位。比如纽约，微软有一支300多人的销售团队，每天有大量的时间在外奔波。这些人可以在在WeWork遍布曼哈顿的40多个办公地点的工位上上开个电话会议，或是回封邮件，众创空间成了星巴克一般的“第三类空间”。通过密集布点、范围扩张，提升产品的可得性，产生规模效应与连锁效应，会为会员带来更大的使用价值，提升客户粘性，这也是优客工场、WeWork等行业巨头争相通过收购竞争对手或战略合作资产持有方寻求规模扩张的原因。

其次是要降低复制成本。这一点，WeWork主要是通过制定标准化产品体系实现。WeWork成立以来在设计装修，城市扩张，客户选择方面已经沉淀出一个套路、保证在业务实现的时间及资产成本的压缩。比如说，设计装修方面，WeWork在几乎任何市场里都能迅速打造办公空间，其设计要求可以精确到两个工位之的距离，力求在营造舒适办公环境的同时，提高空间使用效率。而优客工场是偏重通过资源整合，降低空间获取成本。比如优客工场在2016年6月获得银泰置地战略投资，投资额中一部分是资产投资，以全国8个场地的10年租赁权，加上部分项目的部分装修款项折现为投资额，战略入股优客工场。

最后是要升级用户体验，通过大数据和物联网技术，打造知智慧办公空间。社群产品的一大优势在于数据的累积，从创办的第一天起，WeWork就开始了数据的累积过程：人们是如何工作的？在哪里工作效率最高？最需要什么样的服务？这些数据已经被运用到为企业打造定制化办公空间的服务中；同时完善线上平台的搭建，通过平台实现会议室预定、分析会议室使用数据等。而优客工场九月刚刚投资了社区入驻企业小觅机器人，深入智能化办公的格局，打造办公空间的未来感。在10月和首旅如家集团的合作中，拟打造一站式办公与商务支持服务。在线上，商旅人士可以通过平台预订相关产品，在线下，可以随时在首旅如家旗下的酒店，以优客工场品牌磨呗咖啡为入口灵活办公，使用包括远程会议、智能投影、互动显示等智能化设备。

优客工场和WeWork做的事情，在传统地产人看起来非常简单。用折扣价租下整层写字楼，进行二次设计与装修，再通过工位的形式租给初创企业或个人，并提供配套服务，每月收取工位费或者会员费，众创空间玩的是租金差异，搞的是共享经济，说的再高大上一点也无非是通过服务提升资产溢价。而在互联网人眼中，写字楼也好，公寓也好，不过是载体和工具，后者更看重人以及产生的交互价值。务虚一点，是把宝压在社群发展、经济发展和社会发展上。这就是盈利模式和战略格局的差异，也正是因为这点，确定了优客工场、WeWork的互联网属性。对传统地产商转型来说，需要跳出以往对资产管理的思维模式，立足于服务要素、企业资源、人群交互的催化作用，这样才称得上灵魂层面的转型。